신성철 님 페북글(펌)

신성철님 페북 포스팅

부동산에 대해 설명을 하면서 종종 하는 말이 있다. 

부동산이라는 것이 어떤 특별한 것이라고 생각을 하실수 있는데, 사실은 다 똑같다. 식당을 하는것이나 사업을 하는 것이나 부동산을 사는 것이나 근본적으로 들어가보면 다를것 하나도 없다. 

부동산에 큰 돈이 들어가고 중요한 문제라고 생각을 하니 자꾸 특별한 그 무엇이고 특별하게 통용되는 규칙이 있을 것이라 생각을 하게 되는데, 사실은 그런것 없다. 알고보면 다 똑같다. 

식당을 차린다고 생각을 해보자. 무엇을 생각할까?
따져보니 비용이 얼마가 들어가는데, 비용을 제외하고 수익이 날수 있을까?
부동산도 똑같다. 

부동산을 사는 것은 식당을 차리는 것과 같고,
기업을 만드는 것과도 같다. 

비용보다 수익이 커서 흑자가 나올수 있다면,
식당을 차리는 것이고
기업을 만드는 것이고 
부동산을 사는 것이다. 
그리고 여기서 비용을 결정하는 것중의 하나가 금리이다. 

기대수익이라는 것이 있다. 
이 기대수익이란 현재와 과거의 합으로 이루어진다. 
당장의 매출이 현재이고 미래의 성장이 시세차익이다. 
그리고 미래는 과거로 부터의 경험으로 예측하기에 
기대수익이란 현재와 과거의 합으로 나타난다. 

현재의 매출은 말 그대로 현재 결정된 것이다. 
미래의 성장 기대란 말 그대로 기대일 뿐이다. 

그래서 하락장에서 상승으로 반등을 할때는 
미래에 대한 기대가 없기에,
간단히 하려고 현재의 매출을 기반으로 잡아도 된다.
이게 내가 만들어서 2013년 반등장을 잡아내고,
지금은 여기저기서 많이들 쓰고 계시는 실거주지수의 정체다. 
대출금리와 현재 수익률의 비교를 통해 찾아낸다. 

상승장에서 하락장으로의 전환시에는 다르다. 
이것은 내가 지난 십여년간을 찾아다닌 유동성장의 하락공식이다. 
이것은 현재와 과거의 합으로 나타낸다. 
상승장이기에 시세차익분이 가격에 포함이 되어 있어서 그렇다. 

그래서 이 현재와 금리의 비교가 아니라 
현재와 과거의 합을 금리와 비교시킨다. 
전에 말했듯이 이 유동성장의 하락공식은 찾아낸다해도 
실거주지수처럼 공개할 생각은 없다. 
시장은 그냥 자연스럽게 흘러가는 것이 더 좋다. 

하여간 그래서,
비용이 수익률을 
그러니까 금리가 수익률을 넘어선다고 하락장이 시작되는 것은 아니다. 

2002년 1월부터 2012년 11월까지 10년간 
수도권 부동산의 비용이 수익률을 넘어섰지만,
아시다싶이 2008년 7월까지는 그럼에도 강한 상승장이 나왔다. 

단순히 비용이 수익률을 넘어선다고 시장의 하락이 나오는 것은 아니다. 
어디서?
위에 말했듯이 시세상승에 대한 기대감이 있는 곳에서.
왜냐면 자본수익률이 더해지니까 그렇다. 

매우 복잡한 이야기처럼 들리겠지만 
알고보면 정말 기본적이고 당연한 이야기들이다. 

내가 제일 어처구니가 없는것이 무엇이냐면,
오랜시간 공부하고 생각해서 답을 찾아내고 보면
그 답이란건 항상 내가 이미 알고 있던 당연한 것들이었다. 

세상이 게임이라면 누가 규칙을 짜놓은 것인지 정말 기가막히게 만들어 놨다. 

아 하던 이야기 마져 해야지.
하지만 대부분의 것들은 현재의 수익과 비용의 비교를 통해서 
식당을 차리고 기업을 설립하고 부동산을 산다. 

오늘 막 식당을 오픈하면서 권리금을 기대하고 기대수익을 계산하지 않는것처럼 말이다. 
막 뻥뻥 드라마틱하게 수익률이 터지는 것에 익숙해서 그렇지 
세상은 사실 대부분이 그저 그렇다. 물에 물타고 술에 술타고

그래서 금리란 대부분의 것들이 버틸수 있는 수익률을 기반으로 수준이 결정된다, 금방금방은 막 움직이는것 같아도 결국은 그래야 한다. 

수영장의 물을 모조리 다 빼보면 
알고보면 우린 하나같이 전부 다 옷을 제대로 입고 있지 않을테니까.
보기 흉하게 굳이 그 물을 다 빼서 그걸 확인하면 뭐할건가?
성난 사람들에게 돌이나 맞을테지

금리가 올라서 못버티면 부실하다고 생각을 하는 극단적인 생각을 하는데, 사실 금리가 계에속 쭈우욱 오르면 누구나 못 버틴다. 
너도 나도 가정도 가게도 기업도 국가도.

그래서 결국은 미래가 아닌 현재의 수익률에 맞춘 수준으로 금리는 자리를 잡는것이 맞을 것이고,
추세적으로 오른다해도 하나하나 옷을 입을 시간을 줄 정도로 천천히가 되는 것이 맞다. 

그런데 가끔은 이런저런 필요나 목적으로 
급박하게 움직이는 경우가 있긴하다. 
나는 올해가 그런 해가 될것이라고 생각을 한 것이어서 
극심한 변동성을 조심하자고 한것이고.
반대로 그런 급변은 결국은 수익률 수준으로 다시 되돌아 올것이기에 
부동산처럼 장기를 보는 투자의 경우는 현재 금리의 움직임 보다는 장기적으로 금리가 되돌아 가야 하는 수준을 보고 
결정을 하는 것이 더 올바르다고 생각을 하는 것이다. 
(요즘 경제방송을 들으며 느끼는 것이 부동산은 주식보다는 오히려 채권과 비슷한 점이 더 많지 않은가?라는 생각이 든다)

이게 참 설명이 어렵다. 
신기할 정도로 내 생각 그대로 시장이 진행이 되고 있고
작년부터 강의 영상만 십여개를 올리며 설명을 했는데도,
눈높이를 못 맞추다보니 설명을 이해를 못 하는 분들이 계신다. 

지금 말씀드린 것이 대강 내일 녹화할 강의의 주제들이다.
가끔 내 밴드에 가입하면 뭐하냐고 묻는 분들이 계신데, 이런거 한다. 그래서 대부분의 부동산 투자하시는 분들에게는 아무 도움도 안된다.

 

 

 

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