(펌글) 신쌤 글

신쌤

며칠전에 투자에서 중요한 것이 자기 자신을 아는 것이라고 말을 했었는데, 아마도 뜬구름 같은 말로 들렸을 것이다. 

순환론자의 시각으로 보자면,
호재나 악재라는게 정해져 있는게 아니다. 

예를 들어 볼까?
투자자가 주로 진입하는 지역이 있고
이제 막 상승을 하려던 참이다. 
그런데 이곳에 취등록세 중과가 발표되었다고 생각해 보자. 
이건 호재일까? 악재일까?

단기적으로는 투자자의 유입을 막을테니 악재로 보이겠지만
이제 막 상승하는 시장에서 수요를 막으니 
2년 정도만 여유를 두고 보게되면 호재로 돌아선다. 

이번 정부에서 규제책이란것이 어떤 식으로 시장을 부양해 왔는지 숱하게 봐오지 않았나?

상승장에서 보유세를 높이고 종부세를 유지 불가능한 수준까지 높여서 가격을 억제하는 정책이 나왔다고 생각해 보자. 
이건 호재일까? 악재일까?

단기적으로야 어떤 시장에서나 매도는 있게 마련이기에 
그 매물들이 급매물로 나오게 되면 시장 가격을 하락시키는 효과는 있을테니 악재로 보이겠지만,
그 시장에서는 분명 인허가의 감소가 나오게 되어 있고 
이것은 2년 안쪽으로 영향을 미치게 된다.  

무엇이 악재이고 무엇이 호재일까?
사실 이 두가지는 동전의 앞뒷면과 같아서  따로 구분해서 부를수가 없는 경우가 상당히 많다. 

그럼에도 굳이 이것을 구분해서 부르고 싶다면 
대상을 정해야 한다. 
그래서 투자에서 시공뿐 아니라 인이 중요한것이다. 

위에서 든 예의 첫번째는 2020년의 지방장이고 
두번째의 예는 2021년의 하반기이다. 

혹시 그거 아시는지?
유효 평형인 60-85형의 인허가 물량이
2021년 상반기에는 십년내 손에 꼽을 만큼 많았는데,
갑자기 하반기로 들어서면서 물량이 줄더니
12월 기준으로 
지난 14년간 서브프라임과 하락마지막년도를 제외하고는 
역대 최소 물량으로 바뀌었다는 걸.

수도권의 2021년도 하반기 60-85형의 인허가 물량이 얼마인줄 아시는가? 35,500호다.  
서브프라임이 발생했던 2008년도에도 45,000호가 나오던 물량이 14년내 역대 최소치로 줄었다. 지금껏 끌다가 이제 막 나온 수치를 보고 나는 내가 뭘 잘못본줄 알았다. 
2015년 하반기의 115,000호의 3분의 1토막도 안된다. 

호재와 악재?
시장은 우리의 바램따위는 상관하지 않고 자기의 갈 길을 갈 뿐이다. 

그 길이 나의 바램과 맞닿으면 호재라 부르고
멀어지면 악재라고 부를뿐.

투자에서 이기고 싶다면 이기는 곳에 걸면 된다. 
괜히 쓸데없이 자기 길을 가는 시장을 악재와 호재로 구구절절 나눌 필요도 없다. 

예전에 그런 예를 들은 적이 있다. 

삼미 슈퍼스타즈와 해태 타이거즈가 야구를 하고 투수로 선동렬이 나왔다해도, 
나는 3회에 어느 팀이 삼진을 더 많이 당할것인지, 에 배팅을 하지 않을 것이다. 
하지만 게임이 모두 끝났을때, 어느 팀이 승리할 것인지에 대해서는 아주 높은 확률로 배팅을 맞출것이다. 

호재가 있으면 호재를 받아서 투자자가 진입하고 투자자가 진입하면 그에 맞춰 공급량이 증가하고 공급량이 증가하면 그에 맞춰 전세가가 멈추고 전세가가 멈추면 매가와 전세가의 차이가 벌어지고 매가와 전세가의 차이가 벌어지면 하락 가능한 룸이 커지고 결국 하락한다. 하락하면 투자자가 빠져나가고 그에 맞춰 공급량이 줄어들고 공급량이 줄어들면 전세가격이 상승하고 전세가격이 상승해서 실거주지수를 만족하면 매가의 상승이 시작한다. 
호재가 하락을 만들어 내고 악재가 상승을 만들어 낸다. 
아니 호재가 상승을 만들고 악재가 하락을 만들어 낸다. 

사실 시장은 그냥 자기길을 갈 뿐이다. 
호재를 원한다면 호재가 되는 시점에 들어가서 기다리고 
악재가 되는 시점 전에 떠나면 될 뿐이지 
그 둘이 따로 있는 것이 아니다.

 

 

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