실패하지 않는 내 집마련 방법

나는 부동산을 설명할 때 크게 두 가지 요소로 분류하는 편이다.
• 지역과 동네의 가치
• 공간의 가치

지역과 동네의 가치는 큰 개념이다
내 집이 위치한 지역의 가치를 말한다(서울의 구보다는 작고, 동보다는 큰 개념 정도).
1. 대중교통 : 3대 직장 지역의 출퇴근 거리, 우리집과 지하철역이 얼마나 가깝게 있 는가?
2. 지역 수준 : 지역 주민들 수준(무섭거나 폭력적이거나 위험한 사람들이 없는지), 주민들 의 경제력 수준
3. 차량 교통: 차를 타고 이동할 때 도로가 시원시원하게 잘 뚫려 있는가?
4. 자연환경 : 강 공원이 있니가 기대만 일마나 잘 꾸며 있고 얼마나 큰가? 저녁에도 안전하게 이용할 수 있는가(여성 기준의 안전성)?
5. 편의 환경 : 대형마트가 있나? 국장, 백화점, 쇼핑을 등 편의시설들이 잘 갖춰져 있는가?
6. 학교: 초 종 고등학교 가혹해서 젊은 대학 잘 보내고 애틀 괴롭히는 양아치 같은애들 별로없는 지역인가?
7. 개발 호재 : 근처에 공원이 생긴다거나 지하철역이 생긴다거나. 낙후된 옆동네 빌라촌이 개발되어 대단지 아파트가 들어선다거나 등등.

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공간의 가치는 좀더 작고 구체적인 개념이다.
내주택단지 및 집 내부의 가치를 말한다.
1. 단지 규모: 아파트 단지가 커서 입주민들 목소리 파워가 세대100세대 이상}, 적어도 손해는 안본다(500세대 이상), 소규모다(300세대 이상), 나 홀로다0. 2동짜리 아파트),
2. 단지가 클수록 관리비를 나눠 내기 때문에 그만큼 월 비용 부담도 적어진다. 단지 커뮤니티 시설[놀이터, 공부방, 헬스장, 단지 내 공원, 사우나, 수영장 등]이 잘 되어 있어 아 이들이 단지 내에서 안전하게 놀고 공부하고 운동할 수 있다.
3. 단지 패쇄성 : 아파트 외부 인원이 우리 아파트 단지로 잘 들어오지 못한다. or 다 른 아파트 외부 인원이 적당히 지나다닌다. or 다른 빌라, 서민형 단독주택 외부 인원이 적당히 지나다닌다. or 노숙자, 외국인 노동자, 여성이 위협을 느끼는 행색 이나 행동을 하는 외부 인원이 지나다닌다.
4. 주차장 : 주차대수가 모자라서 주차 전쟁이 난다. or 주차가 부족하지 않다. or 지 하주차장이 있다. or 없다.
5. 지하 주차장에 엘리베이터가 연결되어 있어 여성도 주차 후 안전하게 바로 집으 로올라갈 수 있다.
6. 연식: 10년 이내의 새 아파트다. or 20년 이내의 쓸만한 아파트다. or 30년 이내의 오래된 아파트다.
7. 관리 : 연식에 비해 관리가 잘되고 있어 깔끔하다. or 평범하다. or 연식에 비해 관 리가잘 안 되고 있다.
8. 평면: 24평인데 방 3개 화장실 1개다. or 방 3개 화장실 2개다. or 판상형이다. or 타워형이다. or 최신 평면이라 공간 활용이 좋다. or나쁘다.
9. 전망: 산과 경이 보인다. or 탁트인 전망이다. 이 평범하다. or 사람이 기로마에서 잘 안보인다.
10. 일조권: 햇빛이 잘든다. or안든다. or 어둠 속에 산다.
11. 초등학교 접근성: 단지 내에 있다. or 자도 하나만 건너면 있다. or 다른 아파트 단 지를 통해서 걸어갈 수 있다. or 차 다니는 길을 여러 번 건너서 걸어가야 한다. or 버스 타고 가야 한다.
12. 중 고등학교 접근성 : 단지 내에 있거나 도보 거리에 있다. or 버스 타고 가야 한다.
13. 공원 접근성 : 단지 바로 옆이 공원이라 유모차 끌고 바로 갈 수 있다. or 시간은 걸 리지만 차도를 건너지 않고 유모차 끌고 갈 수 있다. or 차도를 건너서 유모차 끌 고 갈 수는 있다. or 차도를 많이 건너야 하고 멀어서 유모차 끌고 가긴 무리다. 이 공원이 아예 없다.
14. 공원 안전성 : 공원이 밤에도 좋다, 안전하다. or 공원이 낮에만 좋다, 안전하다. or 여성이나 아이들이 무서워서 못간다.
15. 편의시설 접근성 : 마트, 주거상권(빵집, 학원, 병원, 세탁소, 커피숍, 깔끔한 식당)이 도보 거리에 있다.
16. 대지지분 : 대지지분이 높다. or 보통이다. or 낮다.
17. 지하철역 접근성 : 지하철역 단지 내에서 금방 가는지, 지하철역은 몇 호선인지. 여성이나 아이들이 가는 길이 무섭지는 않은지.

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이렇게 살펴보면 그다지 어려운 것도 아니고 평범한 내용들이다. 최고로 좋은 동네는 지역가치, 공간가치 모두 좋은 아파트이다. 사실 실패하지 않는 내 집 마련은 결혼하 기와 같다. 누구나 돈 잘 벌고, 잘생겼고, 예쁘고, 성품 좋고, 부모님 수준 높고, 집안일 열심히 하고, 바람 안 피우고, 안정적인 일자리에 학벌 좋은 사람을 원한다. 하지만 내 현실이 안 되면 타협을 해야 한다. 나이, 돈, 직업, 학벌 등 내 수준에 맞춰서 점점 포기 해나가듯 집도 마찬가지다. 내가 가진 돈의 수준에 맞춰서 지역가치와 공간가치를 타 협해나가는 것이다. 그렇다면 저 많은 가치 중에 가난한 청년기 때 타협해도 되는 것 과 타협해서는 안 되는 것은 무엇이 있을까?

지역가치에서 가장 중요한 것은 교통이다. 절대 포기하지 말아야 한다.

집값을 좌우하는 가장 기본은 일자리 접근성이다.
우리나라의 3대 일자리 지역은
1. 서초, 강남, 송파 권역
2. 시청, 광화문, 종로, 서울역 권역
3. 여의도, 영등포, 구로 권역이다.

일자리도 1, 2,3 순서대로 많다. 일반적으로(다른지역가치, 공간가치가 평균일때) 2개 이상 일자리 권역에 지하철로 40분 이내 출근이 가능하다면(집에서 직장까지) 집값은 이미 비싸다. 단, 지하철로 40분 이내 출근이 가능하지 않더라도 공간가치가 뛰어나다면 그곳도 이미 집값이 비싸다. 3개 권역 중 최소 1개 권역은 지하철로 40분 이때에 출근이 가능한 지역을 사라: 가능하면 2개 권역이 지하철로 1시간 이내에 출근이 가능한지역을 사라.
3대 일자리 권역은 왜 비쌀까? 요즘 맞벌이도 많이 하는데 출퇴근 시간이 1시간 넘게 되면 왕복 하루 2시간 이상 된다. 매우 피곤하고 몸도 지치고 마음도 지치고, 무엇보 다 저녁에 삶이 없다. 야근이라도 하면 그날은 아무것도 못 한다. 아이라도 있으면 육 아에 신경 못 쓰고 아이랑 못 놀아주는 나쁜 아빠, 나쁜 엄마 되는 거다. 만약 출퇴근 이 왕복 3시간 이상 거리면 사회적으로 추구하는 저녁이 있는 삶은커녕 그냥 돈 버는 기계가 된다. 그래서 사람들은 돈이 생기면 직장과 주거가 가까운 아파트를 필사적으로 찾는 것이다.

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지역가치에서 학군은 중요하지만 포기할 수 있다.
우리나라 3대 학군은 대치동, 목동, 중계동이다. 우리나라에서 학군은 대단히 중요하 지만 돈이 부족하면 과감히 포기할 수 있다. 돈 없으면 포기해라. 돈이 조금 모자라면 3대 학군에 있는 학원에 버스나 학원버스로 보낼 수 있는 지역으로, 돈이 많이 모자 라면 그냥 학군은 포기해라. 학군이 중요하지만 포기할 수 있다.


지역가치에서 지저분한 동네, 무서운 동네는 사면 안 된다.
이런 동네의 집값은 싸다. 하지만 싸다고 사면 안 된다. 교통이 좋아도 사면 안 된다.
내 아내와 아이들이 살기에 지저분하고 무서운 지역은 남의 아내와 아이들도 싫어한다. 집값 하락기 오면 손해를 보고 팔고 싶어도 안 팔린다. 수요가 적다. 저런 곳을 잘 옷시면 변수가 많이 터져서 집값이 떨어지거나 우리 가족 수입이 끊겼을 때 망하기 다 물론 지저분하고 무서운 지역인데 화끈한 개발로 깨끗하고 안전한 지역으로 변할 계획이 있는 지역은 사도 되는 것 아니냐고 말할 수도 있다.

예를 들어보자. 대림역은 교통이 아주 좋다. 최강 노선인 2호선, 7호선 역세권에 여의도. 영등포 출퇴근 최고이고 광화문, 강남 지역도 2호선 타고 '도어 투 도어 로 30분이면 간다. 하지만 좋은 건 그게 전부다. 가보면 집값이 낮은 이유를 알 것이다. 단순히 조선족이 많아서 집값이 싼게 아니다. 위에서 설명한 '지역가치'와 '공간가치'가 모두 떨어져서 싼 것이다. 대림역, 남구로역 인근은 미래에 상당히 발전되고 집값도 비싸질 지역이지만 방어적인 투자로는 지금 시점에 적합하지 않다.

지역가치에서 자연환경, 공원 등은 정말 어쩔 수 없는 경우에만 포기하라.
돈이 정말 없으면 포기해야 하지만 교통의 가치를 조금 양보하더라도 공원이 있는 곳이 좋다. 우리 인간은 별 것 없다. 인간은 자연을 좋아한다. 집 근처에 산, 강, 큰 공원이 있다는 것은 정말 큰 장점이다. 서울에서 강 근처는 매우 비싸다. 강남 쪽이나 중심에 있는 산 근처도 비싸다. 하지만 공원과 하천은 잘만 고르면 어디든 집 근처에 있다. 돈 이 정말 없으면 포기할 수는 있지만, 공원 정도는 챙겨보려고 노력해보라.

지역가치에서 대형마트, 백화점 등은 중요하지만 얼마든지 포기할 수 있다.
대형마트, 백화점 중요하다. 하지만 돈이 없다면 별 수 없다. 포기해야 한다. 대체 수 단을 찾아보라. 그래도 제법 큰 GS 슈퍼나 제법 큰 지역 슈퍼마켓은 어디에나 있다. 지하철이나 버스 타고 한두 정거장정도 거리에 백화점 등이 있는 곳도 괜찮다.

공간가치에서 역세권 500세대 이상은 포기하지 말자.
아파트에서 지하철역까지 걸어가느냐 버스를 타느냐는 천지 차이다. 추운 날, 비오 는 날, 버스 안 오는 날, 버스가 만원인 날은 아주 짜증나서 삶의 질이 떨어진다. 그러 니 지하철역에서 도보로 15분 이내로 선택하고 500세대 이상 아파트를 사라. 나홀로 아파트나 소규모 아파트는 사지 마라. 지금 우리는 저평가 아파트를 공격적으로 매수 해서 이익을 보려는 게 아니다. 최대한 안전한 내 집 마련을 하려는 거다.

공간가치에서 초등학교는 매우 중요하다.
• 단지 내 초등학교가 있다. - 더이상 좋을 수 없다.
• 단지에서 차도 하나 건너면 초등학교가 있다. ~ 이것도 아주 좋다.
• 차도가 아닌 여러 대형 아파트 단지들을 통해 초등학교에 갈 수 있다. - 그래도좋다.
• 차도를 여러 번 건너야 하지만 엄마가 아이와 함께 걸어서 초등학교에 갈 수는 있다.- 돈이 없으면 어쩔 수 없다. 그래도 괜찮다.
• 초등학교를 가려면 버스를 타야 한다. 걸어가기 무섭다. 언덕과 골목길이 많고 위험하다.~ 사지 마라.

공간가치에서 중고등학교는 돈이 없으면 깔끔하게 포기해도 된다.
중고통 학생들은 버스 타고 친구들이랑 잘 다닐 수 있다. 학교가 단지에 있으면 할 것 지만 초중고와 같이 있고 교통 좋고 안전한 아파트는 지금도 비쌀 것이다 돈이 없다면 포기하라.

공간가치에서 15~20년 이내 아파트면 사도 된다.
돈이 된다면 당연히 신축 아파트가 좋다. 대단지에 커뮤니티 시설 좋고 안전하고 집 구조 좋고 모든 게 좋다. 하지만 돈이 없으면 15~20년 이내 아파트를 사도 된다. 아무 문제 없다. 30년 넘은 아파트는 웬만하면 사지 않는 게 좋다. 이런 아파트는 재건축해야하는데 리스크가 크다. 우리는 지금 안정적인 내 집 마련이 목표다. 재건축 이슈 있는 아파트는 집값에 이미 미래 기대이익이 끼어 있어서 실제 거주 가치보다 비싸다.

공간가치에서 전망은 과감히 포기해도 된다.
모든 걸 갖춘 아파트일수록, 쉽게 말해 아주 비싼 아파트일수록 산이나 강, 바다가 보 이는 전망이 중요하다. 하지만 별로 신경 쓰지 않는 사람도 많다. 또한 돈이 없으면 과 감하게 포기해도 된다. 교통 좋고 안전한 지역가치인 역세권, 500세대, 초등학교 공간 가치 맞추기도 벅차다. 저기에 전망까지 더하면 아주 비싸진다.

공간가치에서 공원 접근성은 웬만하면 어떻게든 맞춰보라.
정말 돈이 안 맞는 게 아닌 이상 공원 접근성은 모든 사람이 좋아하는 가치다. 사람은 시연을 좋아한다. 애틀도, 청년도, 중년도, 노인도 자연을 좋아한다. 산, 강, 하천, 적 명한 공원 중 아무 곳이나 도보로 15분 내로 갈 수 있는 곳을 선택하라

공간가치에서 주차장을 포기하면 안 된다.
• 지하주차장이 넉넉하고 엘리베이터로 지하에서 집까지 바로 연결된다.~ 최고다.
• 지하주차장, 지상주차장 등이 부족하지는 않다. ~ 괜찮다.
• 주차장이 부족해서 주차 전쟁이 벌어진다. - 사지 마라.

커뮤니티 시설, 지역상권 접근성은 얼마든지 포기해도 된다.
있으면 좋다. 하지만 돈이 없으면 포기해도 된다.


돈이 없지 않은 사람이 내 집 마련을 할 때 반드시 지켜야 할 것(이것을 지키지 않을 거면 차라리 집을 사지 마라)
• 교통(3대 일자리 권역 중 최소 1개 일자리 역을 40분 이내로 지하철 출근이 가능하고 기능하면 2개 일자리 권역에 1시간 이내 출근 가능한 곳)
• 지저분하고 위험한 동네
• 역세권, 500세대 이상, 20년 이내 연식, 초등학교(초품아, 초인접, 길 건너지만 엄마랑 함께 도보 이용 가능)

직장을 기준으로 내 집 마련의 실전 예시로 알아보자.
• 남편 직장 : 인천 주안
• 아내 직장 : 서울 영등포

남편의 직장은 인천 주안이고 돈도 별로 없다. 내 집 마련을 부천이나 동암 지역에 대출 없이 하거나, 아니면 대출 조금 받고 깨끗한 신중동 지역에 하고자 한다. 어차피 아내 직장이 영등포니 1호선으로 출퇴근이 가능한 곳으로 말이다.

이러면 안 된다. 우리는 만족하지만 남들이 원하지 않는다. 나도 좋고 남들도 좋아하 는 곳을 사야 한다. 먼저 지역가치 1조건인 교통에서 탈락이다.
3대 일자리 중 2개 출퇴근 DOOR TO DOOR로 1시간 이내 혹은 1개 일자리 권역 40분 이내). 1억~1억 5,000만 원 정도 30년 만기 고정금리로 대출을 받아서 신도림에 집을 사야 한다. 신도림은 좋지 않은 동네였지만 2000년대 초 이후로 많이 변해서 지금은 중간은 간다.

1. 교통 최상 3대 일자리 권역 모두 40분 이내로 간다.
2. 신도림역 주변의 아파트촌은 안전하고 깨끗하다.
3. 가격도 싼 편이다.
4. 대형마트, 영화관, 백화점, 주거상권이 도보 거리에 있다.
5. 하천이 인접해 있다.
6. 초품아, 초접아 대형 아파트 단지들이 있다.
7. 아파트 신축이 없다.
8. 신도림을 조금 벗어나면 대림역이 있다. 남구로만 해도 조선적이 많고 무섭다.
9. 신도림역 주변과 아파트 대단지만 안전하고 깨끗하다.
10. 상업지역이 주거지역과 불어 있어서 신도림역 주변이 사람들로 봄빈다.
11. 그래서 싼 편이다.
12. 하지만 장점을 볼 때 상당히 안정적이고 적은 돈으로 내 집 마련하기 좋은 동네다.
13. 신도림 남부도 꽤 많이 몰랐다. 최근에 신안산선이 사업자 발표나면서 아이금 오르던 게 파 올랐는데 신안산선 사업자 발표나는 거 한 10년 걸린 호재다. 확정되 지 않은 호재는 일단 집 살 때 제외하라.

만약 신도림역에서 살 돈이 없다면 두 정거장 차이인 '구일역'을 고려해보라. 한 정거 장 차이인 구로역과는 달리 전통적 주거지역이다. 오래되었지만 대단지 아파트 주거 지역에 초중고교 다 있고 안전한 동네다. 대형마트도 있다. 집값도 싼 편이다. 교통도 1호선이고 중간에 갈아타야 하지만 광화문, 여의도까지는 교통도 좋다. 옆에 하천도 있어서 운동하기에도 좋다. 한편 기찻길과 도로에 항아리처럼 둘러싸여 육지의 섬 같은 동네이고, 비행기가 자주 날아다녀서 적응되기 전까지 시끄러울 수도 있다. 게다가 아파트들이 오래된 편이라는 단점이 있다. 그래서 싼 것이다.

이런 식으로 필수 지역가치와 공간가치로, 1단계로 가지치기하고 그다음 돈 사정에 맞춰서 공원, 대형마트, 학군, 전망, 신축 등등 다른 가치들을 채워나가라, 한 번 해보면 우리나라 부동산은 2호선 라인이 웬만하면 내가 제시한 조건을 대부분 충족한다 는 걸 알게 될 것이다 (일반적으로 그렇다는 거다. 아닌 경우도 많다. 그래서인지 실제로 2호선 라인 안쪽 한강 근처가 집값이 비싸다. 내가 가진 돈, 내가 안정적으로 매출할 수 있는 한도 내에서 내가 제시해준 필수 가치로 내 집 마련을 하면 설령 예측과 달리 집이 다소 떨어지거나 수년간 오르지 않더라도 우리 가족이 안정적으로 불편 없이 살 면서 집값 오를 때까지 버틸 수 있다.

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